中古アパート経営に必要な資金調達の方法とは?

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中古のアパート経営を始めるためには、アパート物件の取得のために多額の資金が必要となることが一般的です。一定の自己資金を投入するとしても、金融機関からの融資を受ける必要があるケースが多いでしょう。そこで、融資を受けられる金融機関の種類や審査基準、審査に通りやすいかどうかの傾向などについてお伝えします。


☆アパート経営の資金はどこで調達する?


中古アパート経営を始めるために必要な資金はどこから借りることができるのでしょうか?もちろん、親族や友人から資金を借りるという方法はあります。しかし、事業として中古アパート経営を行うのであれば金融機関からの借り入れを活用した方がよいでしょう。中古アパート経営のための借入金の返済は長期間にわたることが多いため、個人からの借り入れよりも長期的に存続することが期待できる金融機関や法人から借り入れをした方がトラブルの可能性が少ないといえます。金融機関にはさまざまな種類があり、銀行と名のつくものとしては都市銀行や地方銀行があります。都市銀行は一般的にメガバンクと呼ばれており、大企業向けなどを中心に全国的レベルで大規模な融資を行っている点が特徴です。一方地方銀行は、その名の通り主に都道府県レベルなど地域に密着した融資を行っている点が特徴です。さらにその他の金融機関としては信用金庫があげられます。生い立ちなどに違いはありますが、地域密着型金融機関であるという点においては地方銀行と信用金庫は似ています。中古アパート経営を始めるために必要な資金を調達するのであれば、これらの都市銀行、地方銀行として信用金庫などから融資を受けるのが一般的です。さらに政府系金融機関のひとつである日本政策金融公庫からの融資を受けるという方法もありますし、信託銀行やノンバンクという選択肢もあります。金融機関によって融資基準が違いますので、ひとつの金融機関で融資を受けられなかったとしてもあきらめる必要はないでしょう。


☆いくらぐらい借り入れできる?


中古アパート経営をする場合に融資が受けられる可能性がある金融機関などをご紹介しましたが、それぞれの金融機関からいくらぐらいの融資を受けられるのかという点も気になるでしょう。しかし、都市銀行だからいくら、地方銀行だからいくらといった目安は特にありません。その理由は、2つあります。1つは融資の対象となる中古アパートからどれくらいの利益が生まれるのか、その物件を手にいれる人が融資対象物件以外にどの程度収入があるのか、さらには担保価値などによって融資額が変わってくるからです。そのため、物件の規模が大きくそこから生じる利益の額が大きい場合は多額の融資を受けられる可能性がありますし、まったく借りられないケースもありえます。もう1つは、融資を受ける人が中古アパート経営の過去の経験やすでに行っている賃貸経営の規模なども影響するからです。過去にアパート融資を実行したことがあり順調に返済が進んでいれるような人の場合は借りやすくなり融資金額が増える可能性があります。一般的には、信用金庫、地方銀行、都市銀行の順に審査は厳しくなります。信用金庫や地方銀行は都市銀行などが融資をしない案件にも融資を広げ地域に貢献することが求められるからです。借り入れをする場合は都市銀行であれば物件価格の7割、地方銀行や信用金庫の場合であれば物件価格の 8割程度にするのも1つの考え方です。また、政府系金融機関の融資上限は5千万円程度で、地方銀行や信用金庫の場合は1億から2億程度の場合が多いです。都市銀行を含めても融資上限は3億円程度が上限となることが一般的です。


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☆マンション経営でも注意!失敗になり得るケースとは?


マンション経営の場合、まず節税対策ができるという点にメリットを感じて始める人が多くいます。マンション経営で得られた収益は、いかにワンルームマンションという小規模なものであっても、課税の対象となる収入とみなされることになります。しかし、その収入を家賃収入としてそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借り入れ金利を経費として差し引くことができます。



そのため、節税効果を期待することができるわけですが、その節税効果は多かれ少なかれ投資をした直後の数年だけです。管理費や修繕積立金、また固定資産税や都市計画税など、マンションを所有しているとなると実際にかかる経費の負担の方が大きくなってしまうからです。すると、節税効果というマンション経営のメリットが薄れてしまい、結果的にマンション経営そのものが失敗になり得てしまうというわけです。



☆失敗しないために!スムーズなマンション経営のためにできる対策


マンション経営においては、その物件の資産価値というものをよく考えて購入することが大切です。たとえば、中古マンションと新築マンションがあった場合、単純に考えて新築マンションの方が資産価値が高いように思えます。しかし、マンション経営の考え方でいえば、必ずしも新築マンションの方が価値が高いとはいえません。なぜかというと、新築というプレミアな資産価値は、最初の入居者のみが味わうことのできる価値であり、相場より高い価値で貸し出せるのはそのときのみにならざるを得ないからです。



入退去を繰り返せば新築マンションの「新築」というプレミアも薄れてしまうため、長期的なことを考えれば新築も中古もそう大きな違いはないのです。しかし、中古マンションの方が当然のごとく購入価格は安いですから、より長期的な経営を考えることができるというわけです。このように、マンション経営は一般的な資産価値などの基準が通用しないことが多くあります。失敗をしないためには、ものごとの尺度を「マンション経営」という1点に集約し、そのうえでものごとを考えることが大切になってきます。


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